CBRE: 6 điểm đáng chú ý trong báo cáo thị trường bất động sản của quý IV/2023
Vừa qua, CBRE Group đã công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP. Hà Nội và TP.HCM với nhiều con số đáng chú ý, khép lại một năm 2023 nhiều thách thức, mở ra nhiều kỳ vọng tăng trưởng mới trong năm 2024.
Thị trường bán lẻ tương đối nhộn nhịp
Năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án mới, với khoảng 111.000m2 mặt bằng bán lẻ mở mới tại Hà Nội và TP.HCM. Nổi bật nhất là Lotte Mall West Lake Hà Nội, khai trương vào nửa cuối năm với diện tích cho thuê lên đến 72.000m2 (chưa bao gồm diện tích hầm và thủy cung). Thêm vào đó, TTTM The Loop Hà Nội và TTTM Hùng Vương Plaza TP.HCM cũng trở lại sau thời gian cải tạo và đổi chủ.
Theo CBRE, thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì mức tăng trưởng tốt về giá thuê. Trong năm 2023, giá thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục tăng nhờ sự gia nhập và mở rộng tích cực của các nhãn hàng cao cấp và hạng sang.
Dự kiến năm 2024, thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục sôi động với 5 dự án mới tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40.000m2). Trong khi đó, tại TP.HCM sẽ có hai TTTM quy mô lớn: Vincom thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park (Quận 9) và Parc Mall (Quận 8), với tổng diện tích cho thuê gần 70.000m2.
Nhận xét về nguồn cầu tác động đến thị trường bán lẻ, theo Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: “Ngược lại với hiện trạng nhà phố cho thuê đang ế ẩm, các TTTM lại đang hoạt động tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng”.
(*) Giá chào thuê được tính cho Tầng trệt và Tầng một, chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ.
Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE Việt Nam, quý IV/2023
2023 – bùng nổ nguồn cung văn phòng
Với 132.000m2 diện tích cho thuê mới tại Hà Nội và gần 170.000m2 tại TP.HCM, chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi, năm 2023 là một năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019. Ở Hà Nội, Lancaster Luminaire, Diamond Park Plaza và Lotte Mall West Lake cung cấp khoảng 70.000m2 mặt bằng chất lượng cao tại Ba Đình – Đống Đa và phía Tây Hà Nội. TP.HCM có những dự án nổi bật như The Nexus, VPbank Saigon Tower (Quận 1), The Mett và The Hallmark (khu vực Thủ Thiêm) – nơi được kỳ vọng trở thành trung tâm mới của thành phố.
Năm 2023, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định, đạt 29,0 USD/m2/tháng, chủ yếu do cải tạo và nâng cao chất lượng dịch vụ ở khu vực Trung Tâm. Ngược lại, giá thuê văn phòng hạng B giảm nhẹ 1,4%, còn 14,5 USD/m2/tháng, do nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có giá cạnh tranh. Diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 là 20.000m2, chủ yếu từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire, và Lotte Mall West Lake Hanoi.
Ngược lại, giá thuê văn phòng tại TP.HCM ổn định trong năm 2023, không có nhiều biến động, mặc dù có nhiều dự án mới. Các tòa nhà mới tại TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.
Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê sớm và sẵn sàng ký kết thỏa thuận trước khi tòa nhà hoạt động chính thức để có giá thuê tốt hơn. Ngược lại, khách thuê văn phòng ở Hà Nội thường chỉ quyết định khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định. Sự khác biệt trong hành vi thuê giữa hai thành phố, cùng với vị thế trung tâm tài chính của TP.HCM là nguyên nhân chính cho sự chênh lệch trong hấp thụ diện tích thuê mới của hai thị trường này. Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào.
Yếu tố xanh, bền vững trong thuê văn phòng được quan tâm
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM.
Ở cả Hà Nội và TP.HCM, khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia, đều ưa chuộng mặt bằng văn phòng chất lượng cao. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã tạo điều kiện cho khách thuê có thể thương lượng mức giá thuê tốt cho mặt bằng chất lượng cao hơn. Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn, chiếm khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP.HCM, thường nhằm mục đích chuyển đến văn phòng mới với chất lượng tốt hơn và giá thuê cạnh tranh.
Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cat Linh Tower, và Heritage West Lake... . Ở TP.HCM, nguồn cung mới xấp xỉ 53.000m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, nói: “Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá thuê văn phòng có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê”.
Bà nhận định rằng chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉ xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng… là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Các điều khoản hợp đồng liên quan đến yếu tố xanh, bền vững cũng sẽ trở nên phổ biến hơn trong các giao dịch thuê tương lai.
(*) Giá thuê và Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội không bao gồm ảnh hưởng của tòa văn phòng TechnoPark từ quý III/2021. Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, quý IV/2023
Thị trường Nhà ở 2023: Nguồn cung mới mở bán thấp nhất trong thập kỷ qua
Tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP.HCM có 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022
Trong sáu tháng cuối năm, lượng mở bán mới đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội với mức tăng hơn 60%. Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, quý IV/2023
Phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trên tổng nguồn cung mở bán
Về tỷ lệ hấp thụ, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023, giảm một nửa so với năm 2022.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực hơn trong nửa cuối năm 2023, nhờ vào động thái tích cực từ các chủ đầu tư bao gồm việc áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao lên đến hơn 40% khi thanh toán sớm.
Cùng với tín hiệu tích cực từ lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện, góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm đã tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại TP.HCM so với nửa đầu năm.
Giá chung cư ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt, Hà Nội ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay, nguyên nhân chính do nguồn cung mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.
Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP.HCM. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.
Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp: triệu VNĐ trên m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, quý IV/2023
Thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP.HCM 3 năm trước
“Có thể thấy, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.
Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020-2021.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam.
Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước.
Năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Hà Nội dự kiến mở bán gần 16.000 căn chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng, chủ yếu từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và Đông. TP.HCM nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, với hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế , khiến giá bán tiếp tục ở mức cao.
Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung cho biết: “Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024”.
Theo Phố Hương / Brands Vietnam