4 yếu tố về mặt product ảnh hưởng đến định vị của một dự án bất động sản

Thường khi nói về định vị của một dự án bất động sản, giá là yếu tố được nhắc đến. Thế nhưng thực tế, vẫn có những yếu tố khác về mặt product cực kì quan trọng mà một chuyên gia tiếp thị dự án bất động sản nên hiểu rõ.

Trong đó, một concept – một câu chuyện truyền thông phù hợp sẽ là “xương sống” của một dự án. Vậy concept dự án là gì? Điều nào sẽ khiến cho một dự án nâng tầm được giá trị? Có những loại sản phẩm nào trong một dự án bất động sản và điều này liên quan thế nào đến câu chuyện định vị? Tôi sẽ trả lời cho những vấn đề này trong bài viết dưới đây.

1. Concept

Trong lĩnh vực bất động sản, việc phát triển một dự án không chỉ đơn thuần là xây dựng các công trình, mà còn là việc xây dựng câu chuyện hấp dẫn dành cho một đối tượng nhất định, hay còn gọi là “concept”. Concept chính là linh hồn của một dự án, là điểm xuất phát để xây dựng toàn bộ các khía cạnh từ thiết kế layout, tiện ích, giá bán cho đến phương cách tiếp thị, cách thức bán hàng.

Khái niệm này không khác gì việc xây dựng một sản phẩm trong các lĩnh vực khác như FMCG hay giáo dục. Đối với mỗi dự án bất động sản, concept là chìa khóa mở cánh cửa cho người quản lý tiếp thị để sáng tạo các chiến dịch marketing.

Một ví dụ điển hình là dự án Diamond Island với concept “đảo duy nhất trong lòng thành phố” làm nổi bật mọi khía cạnh của dự án. Từ hình ảnh đến câu chuyện, từ tên dự án đến tiến trình tiếp thị, mọi thứ đều xoay quanh câu chuyện sống giữa một “hòn đảo kim cương”.

Dự án Diamond Island với concept “đảo duy nhất trong lòng thành phố”.
Nguồn: Diamond Island

Điều này chứng minh rằng mỗi dự án bất động sản có một câu chuyện riêng, và khả năng tạo ra một concept sáng tạo là yếu tố quyết định giữa việc nổi bật trong thị trường đầy cạnh tranh hay biến mình thành một lựa chọn không thể bỏ qua cho những người mua nhà.

Có thể nói, với mỗi dự án, việc xây dựng một concept không chỉ là việc tạo ra các giá trị hữu hình, mà còn là việc tìm kiếm những giá trị vô hình, làm cho mỗi căn nhà không chỉ là nơi ở mà còn là không gian đặc biệt. Tuỳ vào từng dự án mà concept dự án phải thoả mãn bao nhiêu bậc thang trên tháp nhu cầu Maslow.

6 yếu tố để hình thành concept dự án.

2. Unit Type

Sau khi xác định concept của dự án bất động sản, việc xác định sản phẩm cho dự án là rất quan trọng. Bước đầu tiên trong việc này là xác định Unit Type, tức là các sản phẩm cụ thể như căn hộ, nhà phố… của một dự án.

Thị trường Việt Nam sẽ có những Unit Type căn bản như sau:

• Căn hộ studio với diện tích khoảng dưới 35 mét vuông và không có vách ngăn, phân khu chức năng của các phòng khác nhau.
• Căn hộ 1PN với diện tích khoảng dưới 55 mét vuông và căn hộ 2PN, 3PN.
• Sản phẩm căn hộ duplex, thường gọi là căn hộ thông tầng.
• Các căn shophouse – nhà phố thương mại hay nhà liền thổ – townhouse với các dự án lớn.
• Sản phẩm là villa ở một số dự án luxury với 2 nghĩa: Landed Villa hay Sky Villa/ Penhouse/ Hill Villa…

Bên cạnh đó, với sự phát triển của thị trường và nhu cầu của khách hàng, một số loại Unit Type mới cũng xuất hiện trong thời gian gần đây:

• Căn hộ 1PN+, 2PN+ và 3PN+: bản chất là những căn 1PN, 2PN VÀ 3PN có thêm không gian được dùng để làm phòng cho trẻ em hoặc phòng làm việc.
• Căn hộ hai chìa khóa (duo key) hoặc là căn hộ ba chìa khóa (trio key).

Tương ứng với mỗi loại Unit Type là một layout khác nhau. Về bản chất, các layout căn hộ chỉ cần đảm bảo thể hiện được các phân khu như phòng ngủ, phòng bếp, phòng toilet và phòng tiếp khách. Các layout sẽ được phân biệt với nhau bằng việc có bao nhiêu phòng ngủ trên cùng 1 layout, và số lượng toilet cũng tùy vào từng dự án mà sẽ có những câu chuyện khác nhau.

Các Unit Type căn bản.

3. Unit Mix

Sau khi đã tìm hiểu về Unit Type, một việc quan trọng tiếp theo là phân chia tỷ lệ giữa các loại sản phẩm trong một dự án, hay thường được gọi là Unit Mix. Unit Mix thể hiện sự phân bổ tỷ lệ của các căn hộ 1PN, 2PN, và 3PN trong mỗi dự án, điều này thay đổi tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng dự án.

Với các dự án càng cao cấp, mật độ xây dựng càng thấp. Một trong những yếu tố quyết định đến mật độ xây dựng thấp đó chính là Unit Mix. Với tỷ lệ các căn diện tích lớn nhiều thì mật độ xây dựng sẽ ít, chẳng hạn như trên một sàn diện tích như nhau, số căn 3PN nhiều hơn 1PN thì mật độ xây dựng sẽ thấp hơn và ngược lại.

Unit Mix không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà còn là biểu hiện của concept dự án và đối tượng mục tiêu. Ví dụ, một dự án có tỷ lệ các căn hộ 1PN cao có thể đang hướng đến đối tượng khách hàng là người độc thân hoặc gia đình trẻ với ba thành viên.

Ngoài ra, quy hoạch dân cư của nhà nước cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến Unit Mix. Nếu dự án chỉ được quy hoạch cho khoảng 10.000 cư dân, Unit Mix phải tuân thủ quy định này, không được vượt quá mức quy định.

Unit Mix không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà còn là biểu hiện của concept dự án và đối tượng mục tiêu.

4. Facilities/ Amenities (Tiện ích bên trong/ Tiện ích bên ngoài)

Yếu tố cuối cùng là các tiện ích đa dạng bên trong một dự án bất động sản. Các tiện ích này được phân loại dựa trên nhu cầu sử dụng để mang đến cho cư dân một trải nghiệm sống đẳng cấp và đầy đủ, có thể phân thành 5 loại tiện ích như sau:

• Thứ nhất là relax và gym, tập trung vào phòng tập thể dục, khu nghỉ dưỡng, không gian tập yoga.
• Thứ hai là tiện ích giải trí bao gồm các không gian karaoke, phòng chiếu phim, nơi gia đình có thể tận hưởng những giây phút giải trí.
• Thứ ba là những tiện ích liên quan đến các dịch vụ như trông trẻ, giặt ủi hoặc hỗ trợ đặt phòng khách sạn… tạo ra thuận tiền cho cư dân sinh sống.
• Thứ tư là các tiện ích thương mại như nhà hàng, quán cafe, cửa hàng thời trang và các shop nhỏ.
• Cuối cùng, tiện ích dành cho gia đình hoặc trẻ em, bao gồm sân chơi ngoài trời, sân chơi trong nhà, những khu đọc sách.

Đây chỉ là những hình thái tiện ích cơ bản, tuỳ thuộc vào từng dự án mà có thể sẽ điều chỉnh, thay đổi hoặc nâng cấp để tạo ra hệ tiện ích phù hợp cho người sử dụng. Ví dụ, một hồ bơi có thể trở nên đặc biệt hơn nếu đó là hồ bơi vô cực trong dự án cao cấp như Sunrise của Novaland hoặc hồ bơi nước mặn chuẩn Olympic tại Diamond Island – Kusto.

Hồ bơi vô cực trong dự án Sunrise của Novaland là một yếu tố tiện ích đặc biệt.
Nguồn: Novaland Group

Ngoài các tiện ích bên trong dự án, marketer cũng có thể xem xét tiện ích xung quanh, thường được chia thành 4 nhóm: 

• Thứ nhất, nhóm giáo dục gồm trường học như trường tiểu học, trường đại học, các trung tâm giáo dục…
• Thứ hai, nhóm giải trí với các tiện ích như rạp chiếu phim, trung tâm thương mại, và khu vui chơi giải trí.
• Thứ ba, nhóm y tế với bệnh viện hoặc trung tâm y tế.
• Cuối cùng, nhóm thương mại với nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng thời trang và các shop.

Nhìn chung, việc phân chia giữa tiện ích bên ngoài (amenitie) và tiện ích bên trong (facilities) chỉ mang tính tương đối, do đa phần các dự án bất động sản ở thị trường Việt Nam sẽ có quy mô khá nhỏ và không chứa đựng được hết những tiện ích như trường học hoặc là bệnh viện. Tuy nhiên, những năm gần đây đã có sự phát triển của nhiều dự án đại đô thị như Vinhomes Grand Park, Facilities và Amenities thường được hợp nhất nhằm tạo ra một hệ thống tiện ích toàn diện.

Trên đây là 4 yếu tố về mặt product các marketer cần quan tâm để có thể xác định được chính xác định vị của dự án bất động sản mình đang phụ trách. Đừng quên ghé thăm khóa học “Real Estate Project Marketing 101: Nền tảng tiếp thị Dự án Bất động sản” của tôi trên BrandCamp để tìm hiểu thêm những ví dụ thực tế thú vị khác xoay quanh câu chuyện này.