CBRE – Quý 2/2022: Thị trường bán lẻ ghi nhận nhiều thương hiệu mở rộng sôi nổi

Các trung tâm mua sắm ở các khu vực trung tâm đã chứng kiến lượng khách hàng quay trở lại mua sắm như mức trước đại dịch và giá thuê tại khu vực trung tâm đang đạt mức cao mới. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại ngoài trung tâm sẽ cần thời gian lâu hơn để phục hồi về mức trước đại dịch.

Thị trường Bán lẻ Việt Nam

Theo Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 2.717 nghìn tỉ đồng, tăng 11,7% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời có quy mô và tốc độ tăng trưởng lớn hơn so với cùng kỳ 5 năm trở lại đây. Nguyên nhân chủ yếu là do cùng kỳ năm trước doanh thu thấp vì ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 và giá hàng hoá tiếp tục tăng khi giá nhiên liệu tăng. 

Đáng chú ý, doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống 6 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh 20,9% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu giải trí và du lịch vào mùa hè tăng cao; cụ thể, doanh thu tháng 6/2022 của ngành này tăng mạnh ở mức 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung luỹ kế tính đến nửa đầu năm 2022 là 1.064.739 m² NLA. Tháng 4/2022, sau 5 quý liên tiếp không ghi nhận nguồn cung mới, thị trường chào đón Vincom Mega Mall Smart City tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Đây là trung tâm mua sắm xây dựng theo mô hình “Life-Design Mall”, kỳ vọng đem đến trải nghiệm mua sắm – giải trí – dịch vụ mới cho người dân thủ đô. Trong khi đó, tại TP.HCM chưa ghi nhận nguồn cung mới và tổng nguồn cung hiện tại đạt gần 1.1 triệu m² NLA.

Nhận xét về tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ trong 6 tháng đầu năm 2022, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: “Thị trường kỳ vọng sẽ tăng mạnh khi nhu cầu thuê tăng đáng kể. Các trung tâm thương mại đã bắt đầu làm mới cơ cấu khách thuê của mình để nâng cấp trải nghiệm mua sắm cho khách hàng”.

Cụ thể, giá thuê tại cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm tại cả Hà Nội và TP.HCM đều tăng trưởng đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2022. Tại Hà Nội, dấu hiệu phục hồi được thể hiện rõ rệt khi giá chào thuê ở khu vực trung tâm tăng đáng kể, đạt 132 USD/m²/tháng, tăng 27% theo năm, và đạt 25 USD/m²/tháng ở khu vực ngoài trung tâm, tăng 3,7% theo năm. Tại TP.HCM, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm đạt mức đỉnh mới tại 206 USD/m²/tháng, tăng khoảng 50% theo năm, gấp hơn 7,5 lần so với giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm (27 USD/m²/tháng) (giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ). Đáng chú ý, giá thuê tại một số địa điểm đắc địa ở khu vực trung tâm thậm chí được ghi nhận lên tới 250-350 USD/m²/tháng.

Ghi chú: Giá thuê được tính cho Tầng trệt và Tầng 1, chưa bao gồm VAT và Phí dịch vụ.
Nguồn: B.P. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, 6T/2022

Về tỷ lệ trống, khu vực trung tâm và ngoài trung tâm tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tỷ lệ trống không đồng đều. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, tỷ lệ trống giảm còn 9,9%, giảm 1,2 đpt so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tỷ lệ trống ở khu vực ngoài trung tâm là gần 16%. TP.HCM cũng có tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm được cải thiện ở mức gần 96%, tăng 1,0 đpt theo năm. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm TP.HCM còn trống hơn 12%. Thu nhập của nhà bán lẻ bị cản trở bởi sự gia tăng về giá cả của các sản phẩm, cũng như các vấn đề về chuỗi cung ứng.

Thị trường bán lẻ quý này chứng kiến hoạt động mở rộng sôi nổi của các nhà bán lẻ ở cả hai thành phố trong quý 2/2022. Tại Hà Nội, một số tên tuổi lớn như Muji, Beauty Box, Lyn… đã khai trương cửa hàng mới tại các trung tâm thương mại (TTTM) AEON Mall Hà Đông và các TTTM của Vincom. Tại TP.HCM, trong quý cũng chào đón sự gia nhập mới và hoạt động mở rộng của các thương hiệu, đặc biệt là sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, dịch vụ ăn uống. CBRE ghi nhận khoảng 40% số thương hiệu mở cửa hàng mới trong quý 2/2022 tại Crescent Mall Quận 7, nổi bật là Hermès Beauty và Som Tum Thai, Skechers. Đáng chú ý, Guerlain Ultimate Boutique cũng đã khai trương cửa hàng đầu tiên tại Đông Nam Á vào tháng 6 năm nay. Những cái tên đáng chú ý khác là Digibox với Đại lý ủy quyền đầu tiên của Apple tại Việt Nam tại Estella Place Quận 2 và Baccarat tại Khách sạn Sheraton Sài Gòn, Quận 1. Ngoài ra, sắp tới thị trường sẽ chào đón thêm nhiều thương hiệu quốc tế thuộc các lĩnh vực thời trang, F&B, nội thất…

Trong năm 2022, Hà Nội kỳ vọng sẽ có thêm 19.000m² NLA từ hai dự án The Zei ở quận Từ Liêm và Hinode City ở quận Hai Bà Trưng, và khoảng 300.000m² từ một số trung tâm mua sắm mới trong năm 2023-2024. Về nguồn cung, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm 1 nguồn cung mới vào cuối năm nay với 35.000m² NLA từ TTTM Thiso (trước đây là Socar Mall), và 230.000m² NLA trong 2 năm tiếp theo. 

Các trung tâm mua sắm ở các khu vực trung tâm đã chứng kiến lượng khách hàng quay trở lại mua sắm như mức trước đại dịch và giá thuê tại khu vực trung tâm đang đạt mức cao mới. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại ngoài trung tâm sẽ cần thời gian lâu hơn để phục hồi về mức trước đại dịch.

Ghi chú: Giá thuê được tính cho Tầng trệt và Tầng 1, chưa bao gồm VAT và Phí dịch vụ.
Nguồn: B.P. Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, 6T/2022.

Ngoài ra, CBRE kỳ vọng xu hướng phát triển bền vững đã và đang trở thành ưu tiên chiến lược đối với nhiều nhà bán lẻ và dần được đưa vào các hoạt động tại cửa hàng. Cụ thể, đến năm 2025, chuỗi đồ ăn nhanh McDonald’s đặt kế hoạch cung cấp tất cả các bao bì từ nguồn tái tạo, tái chế hoặc được chứng nhận và áp dụng quy trình tái chế tại tất cả các chuỗi cửa hàng. Một ví dụ khác có thể kể đến là 100% chai và lọ thuỷ tinh mới của Guerlain sẽ sử dụng thuỷ tinh tái chế một phần vào cuối năm 2023. Tại Việt Nam, Guerlain sử dụng giấy thử nước hoa tái chế được.

Về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam chia sẻ: “CBRE kỳ vọng rằng với nhu cầu thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục được duy trì, các gian hàng cho thuê ở khu vực trung tâm thành phố và dọc các tuyến phố chính sẽ được săn đón nhiều trong thời gian tới, dẫn đến việc giá thuê ở khu vực này vẫn sẽ tiếp tục trên đà tăng”.

Bên cạnh đó, các cửa hàng truyền thống vẫn và sẽ tiếp tục giữ đà phát triển dựa trên phân tích người tiêu dùng, tập trung vào việc nâng cấp trải nghiệm người tiêu dùng bằng cách tích hợp các tiện ích tại cửa hàng, tăng khả năng đáp ứng đơn hàng trực tuyến, một xu hướng đã được hình thành khá rõ trong lĩnh vực F&B.

Nhìn chung, các nhà bán lẻ vẫn bày tỏ sự lạc quan vào tình hình hoạt động kinh doanh năm nay, mặc dù áp lực lạm phát gia tăng đối với nền kinh tế có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường bị ảnh hưởng ít nhiều. Những lo ngại về khó khăn, sức ép lạm phát tiếp tục tăng thời gian tới đối với nền kinh tế trong nước dự báo sẽ ảnh hưởng đến mảng bán lẻ khi giá nguyên vật liệu, hàng hoá tiêu dùng tăng, ảnh hưởng đến sức tiêu dùng và chỉ số niềm tin người tiêu dùng.

Thị trường Văn phòng TP.HCM

Trong nửa đầu năm 2022 chỉ có duy nhất 1 toà nhà hạng B mới hoàn thành là toà CMC Creative Space tại Quận 7. Tổng diện tích văn phòng cho thuê tại TP.HCM ở mức 1,5 triệu m².

Dù nửa đầu năm 2022 nguồn cung mới còn hạn chế so với năm 2021, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn tiếp tục ghi nhận sự hồi phục với tổng diện tích hấp thụ thuần khoảng 21.000 m², tương đương 38% năm 2021. Tỷ lệ trống trung bình của Hạng A giảm 1,6 điểm phần trăm theo quý và 2,1 điểm phần trăm theo năm xuống còn 10,1%, chủ yếu nhờ vào khả năng hấp thụ mạnh mẽ của khu vực văn phòng Quận 7. Trong khi đó, tỷ lệ trống trung bình của Hạng B giữ nguyên ở mức 9,7%, gần như tương đương với cùng kỳ năm ngoái.

Ngành Công nghệ thông tin và ngành Sản xuất chiếm gần 50% tổng diện tích giao dịch. Trong đó, ngành Công nghệ thông tin với tốc độ phát triển nhanh và nguồn vốn đầu tư dồi dào tiếp tục mở rộng mặt bằng thuê với thời gian quyết định chỉ trong 3-6 tháng. Cùng với sự hồi phục của ngành sản xuất sau đại dịch, các công ty cung ứng cũng trở lại Việt Nam và tích cực tìm kiếm mặt bằng thuê văn phòng với tỷ lệ giao dịch thành công tăng đáng kể trong việc thuê mới. Tất cả các công ty này đều là các nhãn hàng đến từ Mỹ với sản phẩm đa dạng như thiết bị dã ngoại, đồ thể thao.

Toà CMC Creative Space tại Quận 7
Nguồn: twog-architecture

Về mục đích thuê, các giao dịch về chuyển địa điểm vẫn chiếm phần lớn với hơn 50% tổng số giao dịch, còn lại là các giao dịch về mở rộng, gia hạn và thuê mới (lần lượt chiếm 27%, 12% và 10%). Điều đáng mừng ở đây là các giao dịch thu hẹp mặt bằng đã không còn xuất hiện như ở thời điểm năm 2020 và năm 2021.

Ở thời điểm nửa đầu năm 2022, giá thuê văn phòng Hạng A là 44,9 USD/m²/tháng, tăng 0,15% theo quý và 6,6% theo năm. Giá thuê của văn phòng Hạng B ổn định ở mức 25,9 USD/m²/tháng, giảm nhẹ 0,1% theo quý và tăng 3,3% theo năm.

TP.HCM dự kiến đón khoảng 30.000m² sàn vào nửa cuối năm 2022 từ 3 toà nhà Hạng B và 2 toà nhà Hạng A. Dọc bờ sông Sài Gòn, nhiều toà văn phòng trước đây từng phải tạm dừng việc thi công do dịch bệnh nay đã xây dựng trở lại, tạo nên một khu vực toà nhà văn phòng mới hiện đại, hoành tráng. Tổng nguồn cung cho thuê của khu vực này là 250.000m².

Sáu tháng đầu năm 2022 cũng đánh dấu sự trở lại của văn phòng làm việc linh hoạt với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Các đơn vị vận hành vẫn đang tích cực tìm kiếm mặt bằng mới để mở rộng diện tích kinh doanh đáp ứng nhu cầu ngày một tăng lên của khách thuê. Trong đó, 3 giao dịch mở rộng lớn được ghi nhận với tổng diện tích khoảng 3.300 m² và thời gian khai trương dự kiến đều rơi vào thời điểm quý 3/2022.

Do phần lớn nguồn cung mới của nửa sau năm 2022 đến từ khu vực ngoài trung tâm, giá thuê của cả hai hạng được dự đoán sẽ không có nhiều sự điều chỉnh cho đến năm 2024. Tỷ lệ trống Văn phòng Hạng A sau một giai đoạn có sự cải thiện từ quý 2/2021 được dự đoán sẽ dần tăng lên, chạm mức hơn 25% trong năm 2024 khi xuất hiện một làn sóng Văn phòng Hạng A mới xuất hiện. Trong khi đó, tỷ lệ trống Văn phòng Hạng B dự kiến cũng có xu hướng tăng trong 2 năm tới nhưng sẽ sớm trở lại mức cân bằng với giai đoạn năm 2021 ở quanh mức 9% khi nguồn cung dần giảm đi.

Nguồn: BP. Nghiên cứu & Tư Vấn CBRE Việt Nam, quý 2/2022
Giá thuê không bao gồm VAT và Phí Dịch vụ.