Lý giải sự bùng nổ điên rồ của ngành khách sạn tại Việt Nam
Có phải bạn nghĩ 40% lượng phòng tăng thêm trên thị trường sẽ làm các nhà đầu tư lo lắng? Đừng lo, thị trường Việt Nam vẫn nóng như mật nhuỵ thu hút ong bướm. Sự phát triển nơi đây nằm ngoài dự kiến và đây là lý do tại sao.
Bài viết được dịch lại từ quan điểm của tác giả Raini Hamdi, đăng trên Skift.
Việc xây dựng các khách sạn và khu nghỉ dưỡng khổng lồ tại Việt Nam có thể gây ra sự thiếu tin tưởng, kéo theo đó là sự hoài nghi và ngờ vực.
Trước đây, Vịnh Hạ Long nổi tiếng bởi vẻ đẹp hoang sơ, nhưng giờ đây, nơi này như một toà kiến trúc khổng lồ. Hình ảnh của Việt Nam dần thay đổi, thể hiện rõ rệt qua các điểm du lịch nghỉ dưỡng.
Dường như còn quá sớm để khẳng định bất cứ điều gì. Liệu khách sạn, khu nghỉ dưỡng hay condotel (căn hộ khách sạn) sẽ đầy khách, ngay cả những điểm đến mới mở? Liệu điều này có đảm bảo tính bền vững không hay một ngày nào đó, những toà nhà bỏ hoang sẽ trở thành địa điểm chính thu hút khách? Có phải tất cả dự án mới này đều nhằm mục đích thúc đẩy du lịch?
Đối với một số người, tốc độ này phi thực tế đến nỗi họ nghĩ rằng nó liên quan đến việc rửa tiền của những người giàu tại Trung Quốc và Mỹ. Một chủ khách sạn nhỏ tại Phú Quốc đã có nhận định này khi cố gắng chấp nhận những tính toán mà ông cho rằng phi lý – Giá phòng và doanh thu của mỗi phòng trống cần được thu hồi, thiếu hụt nhân sự nghiêm trọng đang làm tăng chi phí nhanh hơn cả mức ‘tăng cao’, đầu tư là điều cần thiết để đảm bảo khách sạn đạt chất lượng sau khi xây dựng.
Skift đã trao đổi với những nhà tư vấn và cố vấn pháp lý của khách sạn và tất cả họ đều cho rằng có một cách giải thích hợp lý nào đó cho sự điên rồ này, nhưng không áp dụng với hiện tượng condotel. Những nhà tư vấn cho biết rằng sự kết hợp giữa khách sạn và căn hộ là điều ‘điên rồ’ duy nhất hiện nay và nó có thể trở nên khá tệ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Ông Kenneth Atkinson, Chủ tịch Điều hành Grant Thornton Việt Nam trả lời Skift: “Phải cẩn thận để không áp dụng logic phương Tây vào các vấn đề và tình huống ở Việt Nam, đặc biệt là những khu vực có liên quan đến bất động sản”.
JW Marriott Phú Quốc
Đáng kinh ngạc hơn cả Thái Lan
Lịch sử tăng trưởng lượng khách du lịch đến Việt Nam thật sự đáng kinh ngạc, vượt xa Thái Lan. Ông Atkinson cho biết Thái Lan mất khoảng 15 năm để đạt từ 6 triệu lên 15 triệu lượt khách, trong khi đó Việt Nam chỉ cần 7 năm.
Với 15,5 triệu lượt khách quốc tế vào năm ngoái cho thấy Việt Nam đã tăng gấp đôi số lượng khách du lịch chỉ trong vòng 3 năm. Một phần ba lượng khách đến từ Trung Quốc. Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Mỹ là những quốc gia còn lại nằm trong danh sách 5 quốc gia hàng đầu đến Việt Nam.
Theo ông Eric Levy, Giám đốc Điều hành của Tourism Solutions International: “Số lượng khách đến nằm ngoài thống kê, điên rồ nhưng là sự thật, không thể bỏ qua hay phủ nhận điều đó”.
Vậy tại sao lượng khách đến lại tăng mạnh như vậy? Các cố vấn khách sạn cho rằng đối với khách đây có lẽ là nơi tuyệt vời để tham quan và/hoặc làm việc.
Ông Michael Evanoff, Chủ tịch Marlborough Hospitality Services, cho biết: “Việt Nam là một điểm đến rất hấp dẫn cho cả khách du lịch và doanh nhân. Đối với khách du lịch, nơi đây chứa đựng một nền văn hoá đa dạng, sống động và sâu sắc, cùng nhiều điểm tham quan lịch sử và những bãi biển xinh đẹp. Đối với các nhà kinh doanh, Việt Nam là đất nước giàu tài nguyên tự nhiên, dân số gần 100 triệu người với mức sống ngày càng cao, do đó cần đầu tư cơ sở hạ tầng để phục vụ nhu cầu tăng cao về hàng hoá và dịch vụ”.
InterContinental Danang Sun Peninsula Resort
Theo JLL Hotels and Hospitality, động lực lớn thúc đẩy hoạt động du lịch của doanh nghiệp là sự bùng nổ sản xuất, khi các công ty đa quốc gia đa dạng hoá hoạt động của họ trên khắp khu vực Châu Á đang phát triển theo chiến lược được gọi là “Trung Quốc + 1”.
Trong phân khúc nghỉ dưỡng, các điểm nghỉ dưỡng của Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã vượt xa Thái Lan – đây là nhận xét của ông Bill Barnett, Giám đốc Điều hành C9 Hotelworks Thailand.
Ông Barnett nhận xét: “Trong thời gian đảo Boracay, Philippines đóng cửa, rất nhiều doanh nghiệp [du lịch giải trí] trong khu vực đã chuyển đến Việt Nam. Giờ đây, Việt Nam đã nhận ra được điều gì tạo nên một Thái Lan đầy hấp dẫn, và với vị trí địa lý cộng thêm thời gian di chuyển ngắn, Việt Nam hứa hẹn sẽ là đối thủ đáng gờm trên đường đua quốc tế”.
Vòng tròn đáng tin cậy, không luẩn quẩn
Ông Jesper Palmqvist, Giám đốc Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương Tập đoàn STR cho biết: “Khi nền kinh tế Việt Nam tạo dựng được niềm tin, chính phủ không chỉ bắt đầu đầu tư vào cơ sở hạ tầng hỗ trợ việc đi lại và du lịch, chẳng hạn như sân bay và đường xá, mà còn tạo điều kiện để thúc đẩy tăng trưởng thông qua các phương pháp khác, chẳng hạn như miễn thị thực. Kể từ tháng 1/2019, công dân mang hộ chiếu thông thường của 24 quốc gia được miễn thị thực du lịch”.
Năm 2015, Việt Nam đã nới lỏng luật sở hữu nhà đất cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài. Theo các chuyên gia tư vấn, điều này chính là chất xúc tác cho sự bùng nổ khách sạn và nhà ở, trùng hợp với mức lãi suất thấp nhất từ trước đến nay.
Ông Evanoff nhận xét: “Nhiều người đang tìm cách xoay vòng dòng tiền thay vì gửi tiết kiệm, mua trái phiếu hoặc cho vay. Đây là một trong những lý do thúc đẩy tăng trưởng đầu tư khách sạn với vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cùng với (a) nhu cầu cần thêm khách sạn rõ ràng và (b) chính sách pháp lý thuận lợi hơn rất nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài”.
Nhu cầu bị hạn chế cũng là rào cản. Ông Evanoff cho biết thêm: “Tại Việt Nam, tôi đã tham gia vào các giao dịch khách sạn mất nhiều năm để xây dựng và thậm chí không bao giờ hoàn thành. Tình trạng này xảy ra do các vấn đề về quyền sở hữu đất và những hạn chế của chính phủ đối với đầu tư và sở hữu nước ngoài. Tuy nhiên, tình trạng này đang dần được cải thiện, không có gì ngạc nhiên khi ngày càng có nhiều khách sạn được xây dựng”.
Theo STR, Việt Nam hiện có 781 khách sạn với 93.261 phòng đã hiện hữu và 124 khách sạn với 38.683 phòng đang được triển khai.
Theo STR, Việt Nam hiện có 781 khách sạn với 93.261 phòng đã hiện hữu và 124 khách sạn với 38.683 phòng đang được triển khai.
Ông Atkinson của Grant Thornton cho biết thêm: “Các khu vực nghỉ dưỡng chính như Nha Trang, Cam Ranh, Phú Quốc, Đà Nẵng/ Hội An và Sapa đã có sự phát triển ồ ạt, ít thấy hơn nhiều ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM dẫn đến nguồn cung ở đây không đủ cầu”.
Tuy nhiên, với 42% lượng phòng gia tăng sắp tới, những ngày mong chờ đạt hiệu suất tăng trưởng đồng đều khắp các khu vực trọng điểm sẽ kết thúc.
Ông Palmqvist cho rằng tuỳ vào từng địa điểm sẽ có sự đa dạng và dễ thay đổi hơn. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn giữ được sự hấp dẫn, ông cũng chia sẻ thêm quan điểm của những người được phỏng vấn cho bài báo này.
Ông Palmqvist cho biết: “Công bằng mà nói, tất cả nguồn cung mới này sẽ tạo ra một số thắt chặt về hiệu quả hoạt động trong 2 năm tới, nhưng điều đó không làm mất đi thực tế rằng Việt Nam vẫn là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Chúng ta vẫn nhận thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước cho các dự án khu nghỉ dưỡng và khách sạn trong thành phố cũng như các phân khúc khách sạn khác nhau”.
Người thắng, kẻ thua
Ông Atkinson tin rằng cán cân thắng cuộc sẽ nghiêng về những thị trường có lượng khách quốc tế đến nhiều và công suất phục vụ tại sân bay tốt.
Ông đưa ra ví dụ về Phú Quốc, có khoảng 17.500 phòng từ 3 sao đến 5 sao (bao gồm những khách sạn đang trong giai đoạn triển khai) và một sân bay với công suất đón 2,5 triệu hành khách mỗi năm là vượt chỉ tiêu.
“Nếu thời gian lưu trú trung bình là 3 ngày và công suất phòng là 1,8/ phòng, thì sẽ cần 2,7 triệu lượt khách để đạt công suất thuê trung bình 70% cho phân khúc từ 3 sao đến 5 sao. Hiện tại, 90% trong số 2,8 triệu du khách là khách nội địa, nhiều người ở tại các khách sạn bình dân/ theo ngân sách. Tôi nghĩ các phép tính đã tự lý giải”.
Cán cân thắng cuộc sẽ nghiêng về những thị trường có lượng khách quốc tế đến nhiều và công suất phục vụ tại sân bay tốt.
Ông David Keen, Giám đốc Điều hành QUO Global đồng ý với ý kiến trên: “Phú Quốc và Đà Nẵng là điểm đến đang được xây dựng ồ ạt quá mức, cả hai khu vực đều có rất nhiều dòng sản phẩm cao cấp nhưng lại không có khách hàng cao cấp. Cả hai đều đã là một thị trường của người mua (thị trường dư cung thiếu cầu), nơi sản phẩm cao cấp đặc biệt có sẵn với giá giảm đáng kể”.
Điều dường như làm cho sự bùng nổ khách sạn của Việt Nam đang đi chệch hướng là sự phát triển condotel ở các điểm đến nghỉ dưỡng này. Cam Ranh, Nha Trang và Hạ Long cung cấp cho các nhà đầu tư bán lẻ địa phương sự đảm bảo điên rồ về lợi nhuận từ 9 đến 10% từ việc cho thuê trong vòng 9 đến 10 năm.
Ông Atkinson cho biết các dự án này được xây dựng chủ yếu bởi các nhà phát triển địa phương, các dự án này được tài trợ thông qua bán hàng trước, do đó hạn chế rủi ro của nhà phát triển vì nó sẽ không có mức vốn đầu tư vào cuối giai đoạn phát triển ngoài lợi nhuận được đảm bảo cho người mua.
Ông Atkinson cảnh báo. “Tuy nhiên, với nguồn cung ít ỏi ở nhiều khu nghỉ dưỡng, sẽ có nguy cơ phải gánh chịu các khoản lỗ cho các dự án trong những năm đầu hoạt động và liệu các nhà phát triển có đủ tiềm lực tài chính cho kế hoạch tiềm năng này”.
Ông Levy nói thêm: “Các bất động sản thương mại đô thị và khu nghỉ dưỡng có vị trí tốt và được hình thành trong các khu vực đang được xây dựng theo hướng lành mạnh, bền vững sẽ hoạt động tốt. Những căn condotel chính là thảm hoạ. Chúng ta sẽ thấy các dự án bị đình chỉ hoặc bị bỏ rơi, trò chơi chiếc ghế âm nhạc sẽ dừng lại đối với một số người và là sự kết thúc thảm đối với một số nhà đầu tư bán lẻ”.
Vì vậy, khả năng có các tour du lịch nhà ma là điều có thể xảy ra.
Nhưng chúng ta không bao giờ biết được tương lai như thế nào. Theo STR, Việt Nam đặt mục tiêu khoảng 20 triệu du khách quốc tế vào năm 2020 cùng những điểm sáng như sự gia nhập của các hãng hàng không mới AirAsia Vietnam và Bamboo Airways, cùng với các thương hiệu quốc tế mới, dự kiến sẽ thúc đẩy tiếp thị và quảng bá.
Những thương hiệu này phải kể đến là Mandarin Oriental, Movenpick, Melia, Ramada, Best Western Premier, Holiday Inn, Doubletree by Hilton, Courtyard by Marriott và Hyatt Place.
Nếu chính phủ tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng để cải thiện sân bay và khách du lịch có thể dễ dàng nhập cảnh, bong bóng có thể sẽ không vỡ.
Anantara Quy Nhơn
Tại sao không có chỗ dành cho những kẻ rửa tiền?
Theo như Robert Hecker, Giám đốc Điều hành, Pacific Asia Horwath HTL cho biết: “Đối với những lời xì xào về vấn đề rửa tiền của giới nhà giàu Trung Quốc và Mỹ, quan điểm chung là nếu có, thì đó không phải là xu hướng/ sự bùng nổ phát triển quá mức”.
Ông Levy cũng nói thêm: “Tôi thực sự hình dung các quỹ lớn từ Trung Quốc đang tìm kiếm một ngôi nhà để đầu tư bên ngoài CHND Trung Hoa và một nước láng giềng đang cho thấy một câu chuyện kinh tế vĩ mô tốt, vững chắc và lành mạnh dường như là điểm đến thích hợp”.
Ông Evanoff nói rằng một kẻ cướp ngu ngốc mới làm như vậy. “Các khách sạn hạng sang mất ba năm để phát triển, và sau đó cần ba năm để bắt đầu tạo ra lợi nhuận bình thường, cộng với việc xây dựng một khách sạn mới hoàn toàn không có gì đảm bảo sự thành công. Vì vậy, nếu ai đó muốn rửa tiền sẽ không đủ kiên nhẫn cho điều này”.
“Ngoài ra, đối với Trung Quốc và Hoa Kỳ, ngày nay rất khó cho các cá nhân và công ty Trung Quốc rút tiền ra khỏi CHND Trung Hoa, trong khi các cá nhân và công ty Hoa Kỳ ngày càng bị ràng buộc bởi luật chống tham nhũng, quy định ngân hàng, các hiệp ước quốc tế liên quan đến chia sẻ thông tin và công nghệ. Việc chuyển tiền ngày càng dễ dàng bị theo dõi. Tôi chỉ không coi tiền đen là một nguồn để đầu tư vào khách sạn ở Việt Nam, hay hầu như ở bất kỳ nơi nào khác.”
“Ồ, đôi khi giá trị hợp đồng xây dựng bị thổi phồng quá mức để tạo điều kiện cho rửa tiền, nhưng điều này thường liên quan đến đầu tư của địa phương hoặc chính phủ và nhà thầu địa phương.”
* Nguồn: Skift