Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B – Bài 6: Những điều cần lưu ý về sửa chữa, cải tạo và hoàn trả mặt bằng

Đây là hạng mục gây phát sinh chi phí trước và sau khi hoàn trả mặt bằng nên sẽ là yếu tố quan trọng mà chủ đầu tư cần lưu tâm.

1. Sửa chữa, cải tạo mặt bằng

Do bạn thuê mặt bằng với mục đích kinh doanh nên việc sửa chữa để phù hợp với mô hình kinh doanh là chuyện bình thường. Việc sửa chữa, cải tạo mặt bằng khi bạn đi thuê được chia thành 3 nhóm chính, bao gồm:

1.1. Sửa chữa, cải tạo trên nền nhà có sẵn theo mục đích sử dụng kinh doanh F&B

Việc sửa chữa này phục vụ nhu cầu của bạn nên về thời gian và chi phí là do bạn chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, bạn hãy lưu ý hầu hết hợp đồng thuê mặt bằng đều quy định việc hoàn trả mặt bằng nguyên trạng như khi nhận bàn giao ban đầu nên bạn cân nhắc phương án sửa chữa thi công như thế nào để thuận lợi và không làm tăng chi phí tái sửa chữa khi hoàn trả mặt bằng.

Như đã đề cập trong bài trước, việc sửa chữa có thể liên quan đến việc xin giấy phép xây dựng khá mất thời gian kèm theo thời gian thi công nên bạn hãy thương lượng khoảng thời gian miễn phí để hoàn thành việc xin giấy phép và thi công.

Sửa chữa, cải tạo này cũng bao gồm việc tu sửa do quá trình sử dụng nhân viên của bạn gây ra hư hỏng.

Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

1.2. Sửa chữa, bảo dưỡng do hao mòn tự nhiên hoặc do ảnh hưởng của sự kiện bất khả kháng

Hao mòn tự nhiên được hiểu là:

• Hao mòn về kỹ thuật, vật lý trong quá trình sử dụng. Ví dụ: bóng điện chiếu sáng sẽ có tuổi thọ nhất định, nhà vệ sinh sử dụng bóng đèn huỳnh quang dài sẽ nhanh hư hơn bóng đèn dây tóc.
• Hao mòn do điều kiện tự nhiên, thời tiết. Ví dụ: mái tôn bị cũ, sét; sơn bị tróc, xuống màu, tường bị thấm…
• Sự kiện bất khả kháng như đã đề cập trong bài trước. Khá tiêu biểu hiện tại mà các ban có thể thấy đó là: ngập úng gây hư hại nội thất và trang thiết bị, đất lún gây nứt tường…

Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của Bên thuê thì Bên thuê có quyền yêu cầu Bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

“Về nghĩa vụ của Bên cho thuê, Điều 477 Bộ luật dân sự 2015.

• Sửa chữa tài sản;
• Giảm giá thuê;
• Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà Bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Trường hợp Bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì Bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho Bên cho thuê và có quyền yêu cầu Bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”

Bạn cần lưu ý về khái niệm chi phí hợp lý là chi phí có hoá đơn chứng từ đầy đủ, theo mức giá thị trường.

Bạn cũng có thể đề nghị và đưa vào hợp đồng việc Bên cho thuê định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm kiểm tra duy tu và sửa chữa hư hỏng, hao mòn tự nhiên.

1.3. Thuê đất và xây dựng mới

Tuỳ theo thời gian thuê mà bạn cần có phương án tối ưu việc xây dựng. Hãy nghĩ đến việc hoàn vốn đầu tư vào công trình xây dựng. Do thời gian thuê thường từ 3-5 năm và nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn nhanh nhất có thể khiến các mô hình xây dựng nhà tiền chế và nhà mái bạt kéo trở lên phổ biến hơn cả. Tôi sẽ đề cập đến các mô hình xây dựng công nghiệp này ở những bài sau.

Nhà tiền chế và nhà mái bạt cũng giúp bạn thu hồi được một phần vốn đầu tư vào công trình vì khả năng tái sử dụng, có thể tháo gỡ dễ dàng, nhanh chóng.

2. Nhận và hoàn trả mặt bằng nguyên trạng

Sau khi ký hợp đồng thì một trong những việc không kém phần quan trọng như hợp đồng đó chính là Biên bản bàn giao mặt bằng. Đây là việc rất nhiều chủ đầu tư không để ý hoặc làm việc không chi tiết, chỉ đến khi hoàn trả mặt bằng mới nhận ra thì chuyện cũng đã rồi.

Những lưu ý về Biên bản bàn giao mặt bằng:

• Liệt kê chi tiết trang thiết bị nhận bàn giao từ Bên cho thuê, bao gồm: số lượng, tình trạng sử dụng.
• Sẽ tuyệt vời hơn nếu bạn đính kèm hình ảnh hiện trạng bàn giao. Nếu cẩn thận thì bạn in ra đính kèm theo hoặc không bạn có thể bàn giao qua email.

Đến khi bạn hoàn trả mặt bằng thì cần tiến hành làm Biên bản bàn giao (hoàn trả) mặt bằng cũng với nội dung tương tự như trên.

Đặc biệt, bạn cần thống nhất hiện trạng khi tiến hành hoàn trả mặt bằng.

• Bàn giao mặt bằng nguyên trạng, tức là bàn giao lại hiện trạng như trạng thái lúc hai Bên ký biên bản bàn giao mặt bằng ban đầu. Nếu bạn đã sửa chữa nhiều, thì ở bước này bạn mất thêm khoản chi phí tái sửa chữa về lại tình trạng ban đầu. Vì bạn cần duy tu, sửa chữa lại theo trạng thái ban đầu nên bạn nên thêm điều khoản sau vào hợp đồng: “Trong vòng một tháng kể từ ngày hết thời hạn thuê mặt bằng, Bên thuê có trách nhiệm hoàn trả lại nguyên trạng mặt bằng lúc thuê. Thời gian sửa chữa đưa về hiện trạng ban đầu sẽ không áp dụng phí thuê mặt bằng.”

Trường hợp bạn dựng mới thì công trình xây dựng mới là tài sản của bạn nên bạn cân nhắc việc thu hồi tài sản ấy.

• Bàn giao mặt bằng theo hiện trạng hiện hữu, sau khi Bên thuê đã sửa chữa. Trường hợp này thường không quá phổ biến, tuỳ thuộc mục đích của Bên cho thuê. Nếu Bên cho thuê có ý định tiếp tục cho thuê với mục đích kinh doanh F&B thì họ sẽ thích Bên thuê bàn giao lại mặt bằng trong trạng thái hiện hữu hơn là mặt bằng nguyên trạng.

Giao trả mặt bằng ở trạng thái hiện hữu sẽ được các Bên cho thuê ưa thích hơn nếu họ tiếp tục cho thuê kinh doanh ở ngành liên quan.

3. Giải pháp phòng ngừa rủi ro

3.1. Bổ sung điều khoản sau vào hợp đồng

“Bên cho thuê chịu trách nhiệm về cơ sở hạ tầng, chịu trách nhiệm kiểm tra duy tu định kỳ và sửa chữa hư hỏng, hao mòn tự nhiên do thời gian, ngoại trừ những hư hỏng, xuống cấp do Bên thuê hoặc đại diện Bên thuê gây ra trong quá trình sử dụng. Mọi hư hỏng do yếu tố bất khả kháng gây ra thì Bên cho thuê phải khắc phục kịp thời sau khi Bên thuê thông báo.

Trong trường hợp Bên cho thuê không tiến hành sửa chữa sau 05 ngày nhận được thông báo thì Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường hay chịu phạt vi phạm hoặc tự mình tiến hành khắc phục sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên cho thuê.

Mọi chi phí liên quan đến tổn thất do phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc khắc phục các hư hỏng sẽ được Bên thuê tự động trừ vào tiền thuê trong lần thanh toán gần nhất hoặc khấu trừ dần vào tiền thuê trong các kỳ thanh toán tiếp theo. Trường hợp số tiền thuê không đủ để thanh toán các chi phí do Bên thuê đã bỏ ra để khắc phục như quy định tại nội dung này thì Bên cho thuê phải hoàn trả lại cho Bên thuê số tiền tương đương trong vòng 10 ngày kể từ khi Bên thuê gửi chứng từ hợp lệ.”

3.2. Nghiên cứu kiến trúc phù hợp

Mặc dù mô hình bạn có phong cách riêng, nhưng bạn cũng nên chuẩn bị một vài phong cách kiến trúc phù hợp với từng hiện trạng mặt bằng. Những phong cách kiến trúc tối giản như phong cách Scandinavian (Bắc Âu), Minimalist (Tối giản), Kiến trúc công nghiệp hay Vintage… là những kiểu kiến trúc phổ biến trong mô hình kinh doanh F&B.

Mr. Đỗ Duy Thanh
* Nguồn: Fanpage Thầy Đỗ Duy Thanh

Xem thêm các bài viết trong chuyên mục Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B:

Bài 1: Tại sao đôi khi đi thuê mặt bằng mà phải đóng thuế?
Bài 2: Để xe nhân viên và khách hàng trên vỉa hè có hợp pháp?
Bài 3: Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng
Bài 4: Khi Người cho thuê đơn phương chấm dứt Hợp đồng
Bài 5: Rủi ro khi lô cốt dựng trước mặt bằng