Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B – Bài 5: Rủi ro khi lô cốt dựng trước mặt bằng
Trong kinh doanh, lợi nhuận ròng là hiệu số của doanh thu so với tổng chi phí. Bạn hãy tưởng tượng khi lô cốt dựng trước cơ sở kinh doanh nhà hàng/ café của mình, bạn sẽ mất gần như hoàn toàn doanh thu trong khi chi phí duy trì rất lớn. Làm sao phòng ngừa rủi ro này?
Phạm vi bài viết chỉ đề cập đến việc phòng ngừa rủi ro liên quan đến chi phí mặt bằng.
Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro này, bao gồm:
1. Tìm hiểu rõ về quy hoạch đô thị, tình trạng ngập lụt trước khi thuê mặt bằng
Thông thường bất cứ công trình thi công nào cũng được quy hoạch và thông qua trong thời gian dài tại địa phương. Vì thế bạn cần thăm hỏi kỹ vấn đề này qua một số kênh thông tin như:
- Thông tin quy hoạch của cơ quan quản lý nhà nước;
- Thăm hỏi dân kinh doanh bất động sản tại khu vực;
- Thăm hỏi người dân trong khu vực...
2. Định nghĩa rủi ro này như là một “Sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng
Bạn hãy thêm điều khoản sau vào hợp đồng sao cho hợp lý nhé.
“Điều …: Sự kiện bất khả kháng
Nếu xảy ra một Sự kiện bất khả kháng (được định nghĩa dưới đây) dẫn đến việc không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng này của một trong các bên, thì nghĩa vụ đó được phép tạm dừng thực hiện cho đến khi sự kiện chấm dứt, tuy nhiên với điều kiện Bên bị ảnh hưởng bởi Sự kiện bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản cho Bên kia về tính chất của Sự kiện bất khả kháng và các nghĩa vụ không thể thực hiện được ngay khi có thể nhưng trong mọi trường hợp không được muộn hơn bảy (07) ngày kể từ khi xảy ra Sự kiện bất khả kháng đó. Thông báo này cũng phải mô tả chi tiết các nỗ lực mà bên bị ảnh hưởng đã áp dụng để khắc phục Sự kiện bất khả kháng đó.
“Sự kiện bất khả kháng” là bất kỳ sự kiện nào nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của Bên A và Bên B mà chúng ngăn cản khiến các bên không thể thực hiện được các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này, bao gồm nhưng không chỉ giới hạn bởi động đất, lũ lụt, thời tiết khắc nghiệt, chiến tranh, đình công, hoả hoạn hoặc bất kỳ chính sách hoặc hành động nào của Chính phủ và các Cơ quan quản lý ảnh hưởng tới mặt bằng kinh doanh, bao gồm cả công trình xây dựng hạ tầng đô thị, rào chắn công trình ngay phía trước mặt bằng; ngập lụt kéo dài trên tuyến đường khiến mặt bằng không thể hoặc hạn chế kinh doanh.
Nếu như mặt bằng bị hư hại bởi bất kỳ Sự kiện bất khả kháng nào hoặc lý do nằm ngoài sự kiểm soát của Bên A (Người cho thuê) gây trở ngại cho việc sử dụng mặt bằng của Bên B (Người thuê) thì hai bên cùng bàn bạc thống nhất phương án giải quyết phù hợp với lợi ích của cả hai bên.”
3. Bổ sung điều khoản bên dưới trong phần “Đơn phương chấm dứt Hợp đồng”
Người đi thuê "được đơn phương chấm dứt Hợp đồng không phải bồi thường trong trường hợp Sự kiện bất khả kháng kéo dài từ 60 ngày trở lên gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng kinh doanh”.
Bạn có thể điều chỉnh số ngày cho phù hợp, thường là 60 hoặc 90 ngày sẽ là phù hợp với cả hai bên.
Bạn hãy liên hệ với nhà thầu công trình hoặc chính quyền địa phương để biết được chính xác thời gian công trình thi công sẽ triển khai; hay chỉ cần đi vòng quanh lô cốt cũng có thể thấy thông báo về thời gian thi công.
Hãy nhớ rằng, những rủi ro này xảy ra là điều không bao hàm ý muốn chủ quan của Người cho thuê nên bạn hãy cùng ngồi lại với họ để thảo luận và thống nhất thêm. Nếu cuộc thương lượng thành công tốt đẹp thì cơ hội gia hạn hợp đồng sau này (nếu có) sẽ cao hơn rất nhiều. Khi ngồi lại mỗi bên có thể chịu rủi ro một chút, và có thể giá thuê sẽ được giảm đáng kể để bạn duy trì qua giai đoạn này.
Một gợi ý kèm theo là nếu bạn là Hộ kinh doanh đang đóng thuế (thuế khoán) thì bạn cũng xem lại mức đóng hiện tại và liên hệ cơ quan thuế địa phương để đề nghị được giảm thuế.
Mr. Đỗ Duy Thanh
* Nguồn: Fanpage Thầy Đỗ Duy Thanh
Xem thêm các bài viết trong chuyên mục Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B:
Bài 1: Tại sao đôi khi đi thuê mặt bằng mà phải đóng thuế?
Bài 2: Để xe nhân viên và khách hàng trên vỉa hè có hợp pháp?
Bài 3: Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng
Bài 4: Khi Người cho thuê đơn phương chấm dứt Hợp đồng