Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B – Bài 3: Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng

Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng thực sự khá phức tạp và khó hiểu đối với các chủ đầu tư tay ngang. Đây là điều mà rất nhiều Chủ đầu tư thiếu sót và không lường trước được trong kế hoạch kinh doanh.

Nếu thuê được mặt bằng hợp lý, không cần sửa chữa gì nhiều thì bạn gần như có thể tiến hành kinh doanh được ngay. Còn nếu không, bạn hãy đọc thật kỹ bài viết này để có thêm kiến thức trước khi triển khai kinh doanh nhé.

Khi đi thuê mặt bằng, rất có thể bạn đang ở một trong những trường hợp bên dưới:

Trường hợp 1
Bạn thuê được căn nhà phù hợp với mô hình ban đầu và hầu như không cần thay đổi nhiều, chỉ cần đặt để bàn ghế, trang thiết bị và trang trí mà không thay đổi khả năng chịu lực, kiến trúc và diện tích xây dựng, không thay đổi kiến trúc bề mặt đường thì đó là điều tuyệt vời. Hãy nhanh chóng bắt tay vào việc chuẩn bị chạy thử rồi khai trương.

Trường hợp 2
Sửa nhà, nâng tầng, tăng diện tích xây dựng, thay đổi kết cấu công trình. Bạn cần xin Giấy phép sửa chữa cải tạo nhà ở hoặc công trình. Việc thay đổi kết cấu công trình khá phức tạp, bạn cần phải có báo cáo thẩm định kết cấu móng của đơn vị chuyên nghiệp thì mới đủ hồ sơ làm giấy phép.

Trường hợp 3
Xây mới – theo mô hình nhà ở. Có khả năng không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chỉ cần xin Giấy phép xây dựng.

Trường hợp 4
Xây mới – theo mô hình kinh doanh F&B. Cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi xin Giấy phép xây dựng.

Nguồn ảnh: Internet

Các thủ tục bạn có thể cần giải quyết bao gồm:

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nếu mục đích sử dụng đất hiện tại là để ở thì Chủ sở hữu đất cần chuyển sang mục đích thương mại dịch vụ. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ khác nhau phụ thuộc vào đối tượng sở hữu đất.

• Chủ sở hữu là cá nhân thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở UBND Quận, Huyện (Phòng Tài nguyên Môi trường).
• Chủ sở hữu là tổ chức, doanh nghiệp thì chuyển đổi mục đích sử dụng dụng đất ở Sở Tài Nguyên Môi Trường TP.HCM.

* Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường là 15 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

2. Xin Giấy phép xây dựng

2.1. Với nhà ở riêng lẻ trong đô thị

• Nhà ở riêng lẻ trên 6 tầng sẽ thuộc Sở Xây Dựng cấp phép, từ 6 tầng trở xuống sẽ do UBND Quận, Huyện cấp phép.
• Nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m² thì chủ sở hữu có thể tự thiết kế và tự chịu trách nhiệm về chất lượng công trình.
• Nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250m² trở lên hoặc quy mô từ 3 tầng trở lên thì phải do tổ chức tư vấn hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thiết kế và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế.

2.2. Đối với công trình Cửa hàng, Nhà hàng ăn uống và công trình thương mại dịch vụ khác

Nếu thuộc về 2 điều kiện liệt kê bên dưới thì sẽ do Sở Xây Dựng cấp phép, còn lại là do UBND Quận, Huyện.

Hai trường hợp thuộc Sở cấp phép:

• Tổng diện tích kinh doanh từ 500m² trở lên
• Hoặc công trình nằm trên các tuyến đường bên dưới:

Ảnh minh hoạ. Nguồn: Internet

1. Quốc lộ 1A (từ Nguyễn Văn Linh đến Xa lộ Hà Nội)
2. Xa lộ Hà Nội (từ Cầu Sài Gòn đến Quốc lộ 1A)
3. Trường Chinh (từ Ngã tư Bảy Hiền đến Ngã tư An Sương)
4. Cách Mạng Tháng Tám (từ Ngã sáu Phù Đổng đến Ngã tư Bảy Hiền)
5. Tôn Đức Thắng (từ Nguyễn Hữu Cảnh đến Cầu Khánh Hội)
6. Nguyễn Thị Minh Khai (từ Cầu Thị Nghè đến Ngã sáu Lý Thái Tổ)
7. Điện Biên Phủ (từ Ngã sáu Lý Thái Tổ đến Cầu Sài Gòn)
8. Võ Văn Kiệt (từ Hầm vượt sông Sài Gòn đến Quốc lộ 1A)
9. Phạm Văn Đồng (từ Ngã năm Nguyễn Thái Sơn đến Quốc lộ 1A)
10. Nguyễn Huệ (từ Lê Thánh Tôn đến Tôn Đức Thắng)
11. Lê Lợi (từ Đồng Khởi đến CV Quách Thị Trang)
12. Hàm Nghi (từ CV Quách Thị Trang đến Tôn Đức Thắng)
13. Nam Kỳ Khởi Nghĩa (từ Bến Chương Dương đến Cầu Nguyễn Văn Trỗi)
14. Nguyễn Văn Trỗi (từ Cầu Công Lý đến Hoàng Văn Thụ)
15. Trần Hưng Đạo (từ CV Quách Thị Trang đến Châu Văn Liêm)
16. Cộng Hòa (từ Trường Chinh đến Hoàng Văn Thụ)
17. Hoàng Văn Thụ (từ Ngã tư Bảy Hiền đến Ngã tư Phú Nhuận)
18. Phan Đăng Lưu (từ Ngã tư Phú Nhuận đến Chợ Bà Chiểu)
19. Bạch Đằng (từ Chợ Bà Chiểu đến Xô Viết Nghệ Tĩnh)
20. Hai Bà Trưng (từ Tôn Đức Thắng đến Cầu Kiệu)
21. Hùng Vương (từ Ngã sáu Lý Thái Tổ đến Hồng Bàng)
22. Hồng Bàng (từ An Dương Vương đến Kinh Dương Vương)
23. Kinh Dương Vương (từ Hồng Bàng đến Vòng xoay An Lạc)
24. Ba Tháng Hai (từ Cách Mạng Tháng Tám đến Vòng xoay Cây Gõ)
25. Nguyễn Trãi (từ Ngã sáu Phù Đổng đến Hồng Bàng)

2.3. Thời hạn cấp phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

• Đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Đối với công trình là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Bài học kinh nghiệm

Bạn cần định hình Concept kinh doanh trước khi đi khảo sát hay thuê mặt bằng, vì phải hiểu rằng mặt bằng đó sẽ cần thay đổi như thế nào về kiến trúc xây dựng, kéo theo vấn đề tài chính và thời gian chuẩn bị. Hiểu rõ các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng là căn cứ để bạn thương lượng với chủ nhà về thời gian miễn phí nhằm sửa chữa, xây dựng. Hãy tưởng tượng nếu bạn rơi vào trường hợp vửa phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin Giấy phép xây dựng mới, thời gian nộp và chờ giấy phép có thể lên đến 45 ngày, thậm chí nhiều trường hợp còn dài hơi hơn nữa. Đơn giản hơn bạn cần phải xin Giấy phép sửa chữa nhà ở thì cũng mất tầm 15 ngày. Đó là chưa kể thời gian bạn thi công công trình.

Việc xin Giấy phép xây dựng khá phức tạp với người không chuyên nên lời khuyên dành cho bạn là nên tìm một công ty tư vấn thiết kế và thi công có năng lực trong mô hình mà bạn kinh doanh. “Rừng nào cọp đó”, họ sẽ hỗ trợ bạn và mọi thứ sẽ trở nên đơn giản hơn nhiều.

*Lưu ý: Bài viết này nhằm mô tả kiến thức cơ bản, không nhằm mục đích Hướng dẫn thi hành Luật của nhà nước. Bạn đọc vui lòng liên hệ cơ quan quản lý nhà nước Quận, Huyện nơi mình kinh doanh để được hướng dẫn chi tiết và đầy đủ nhất. Cảm ơn.

Mr. Đỗ Duy Thanh
* Nguồn: Fanpage Thầy Đỗ Duy Thanh

Xem thêm các bài viết trong chuyên mục Hỏi – Đáp về mặt bằng kinh doanh F&B:

Bài 1: Tại sao đôi khi đi thuê mặt bằng mà phải đóng thuế?
Bài 2: Để xe nhân viên và khách hàng trên vỉa hè có hợp pháp?