Thịnh - suy của các dòng sản phẩm Bất động sản tại Việt Nam (Phần 1)

Phát triển sản phẩm Bất động sản hiện đại là hoạt động còn thiếu bài bản tại Việt Nam vì phần lớn việc này đang dừng ở mức độ sao chép. Sự phát triển theo chiều ngang là kết quả của quá trình Toàn cầu hoá tại Phương Tây (biến một thứ thành công ở một nơi nào đó thành thành công ở mọi nơi), nó đang gây ảnh hưởng lớn tới phong cách và tính chất của ngành tại nước ta.

Sự học hỏi, lĩnh hội những tinh hoa kiến thức từ quốc tế là điều dễ hiểu, nhưng thị trường vẫn luôn kỳ vọng có được sự đóng góp của những Chủ đầu tư chuyên nghiệp, phát triển sản phẩm theo chiều sâu để tạo ra những thương hiệu thuần Việt, đem kiến trúc Việt Nam phục vụ người Việt hoặc tiến ra thế giới chứ không phải là những thứ Pháp, Mỹ, Hàn, Nhật lai căng như hiện nay.

Tiếp xúc nhiều với những chủ đầu tư tại Việt Nam, tôi nhận thấy họ hầu như thiếu hẳn bộ phận Phát triển sản phẩm. Hoặc nếu có thì phần lớn đều thiếu kiến thức gốc về ngành, họ là marketing hoặc sale, đôi khi là bộ phận nghiên cứu thị trường, đặc biệt có lúc là chính Chủ tịch, Tổng giám đốc công ty là người vẽ ra chân dung từ sản phẩm cho tới khách hàng mục tiêu.

Bởi vậy, việc thu nạp những kiến thức về sản phẩm kiến trúc đơn thuần là thứ nước suối nguồn thuần khiết mà không phải ai cũng có thể uống hoặc chưa tìm ra nguồn để được giải cơn khát này.

Dưới đây là một số khái niệm cơ bản về những dòng sản phẩm Bất động sản đang thịnh hành ở Việt Nam được tổng hợp qua nhiều nghiên cứu từ Cambridge Dictionary, Sổ tay kiến trúc Neufert, lịch sử kiến trúc và các nguồn uy tín khác.

Mong rằng sẽ đem lại sự hữu ích cho những marketer, sale trong ngành Bất động sản.

1. SHOPHOUSE = SHOP + HOUSE

Shophouse là loại hình bất động sản có giá trị kép vừa ở vừa thương mại.

Xuất xứ từ những nước Đông Nam Á, những ngôi nhà nhỏ nằm gần các thương cảng trở thành một phần của con đường tơ lụa trên biển, kết nối Châu Á với những phần còn lại của thế giới từ thế kỷ 16 tới nay.

Nổi bật ở Việt Nam có Phố cổ Hội An.

Ngày nay, Shophouse được biến thể thành nhiều hình thức khác nhau để phù hợp hơn với nhu cầu của người sở hữu. Nguyên gốc của nó là một ngôi nhà 2 mặt tiền, hẹp và sâu, thiết kế theo hình bậc thang và luôn có khoảng thông tầng ở giữa, những bước cột vững chắc tạo sự thông thoáng tuyệt đối cho phần tầng trệt của ngôi nhà để tiện vận chuyển hàng hóa.

Phần giếng trời ngoài mục đích lấy gió và ánh sáng, còn trở thành một thang máy tự nhiên vào mùa lũ khi nước dâng kín tầng trệt. Mọi vật dụng sẽ được di chuyển lên tầng trên theo lối này nhằm đảm bảo cuộc sống của gia chủ.

Tại Singapore, Shophouse có sự khác biệt ở khoảng vỉa hè phía trước. Cùng có một hiên rộng với mái che nhưng họ thì tạo ra một hành lang xuyên suốt liên thông các ngôi nhà với nhau thành một lối đi chung dọc con phố, còn Việt Nam thì không. Những hành lang này được gọi là “Đường năm bước” – quy định độ rộng tối thiểu phải bằng năm bước chân.

Xét về tính chất thương mại của loại hình này thì rất đa dạng, từ nhà hàng tới hiệu thuốc, bất kể kinh doanh thứ gì (miễn là hợp pháp). Tuy nhiên, những căn góc thường có giá trị cao hơn những căn bên trong và phù hợp nhất với hình thức kinh doanh ẩm thực: nhà hàng, quán café vì độ rộng của mặt tiền và sự thuận tiện khi dễ dàng nhìn thấy tại các ngã rẽ giúp việc kinh doanh phát triển hơn.

Ảnh là dự án Maison du Parc, 94 căn shophouse nằm cạnh công viên bên trong An Bình city (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) mà tôi từng đặt tên từ 2017. Một biến thể gia tăng phần diện tích nhưng vẫn giữ được yếu tố hai mặt tiền. Sản phẩm đầu tiên tôi dùng tiếng Pháp làm concept.

2. OFFICE + HOTEL = OFFITEL (OT)

OT là mô hình không mới tại VN (từ 2017), tuy nhiên không phải ai cũng hiểu về nó.
Sản phẩm có nguồn gốc Hàn Quốc này xuất hiện từ nhu cầu dịch chuyển thường xuyên của những doanh nhân, nghệ sỹ, cấp quản lý của doanh nghiệp hay freelancer ... Đây là một hình thức toà nhà đa mục đích với các đơn vị ở kết hợp thương mại (a multi-purpose)
Các căn hộ dạng này có diện tích khá nhỏ (studio), số lượng phòng ngủ ít nhưng vẫn đầy đủ các khu vực chức năng như bếp, phòng khách, phòng làm việc...
Ưu điểm là sự tiện lợi, tiết kiệm thời gian di chuyển bởi tính khép kín của tiện ích. Nên mức giá cũng phù hợp với các nhà đầu tư lâu dài với mục đích cho thuê về sau.
Nhược điểm là thị trường mua bán thứ cấp yếu, khó tăng giá về sau. Chỉ thích hợp để cho thuê, chứ ở kiểu hộ gia đình thì khá chật (trừ thành phần FA).
Các thành tố của Hotel của 1 số dự án tại Việt Nam cũng chưa đầy đủ, thiếu các dịch vụ như housekeeping, airport transfers, business lounge ...)
Ảnh dưới là Dự án chung cư cao cấp Golden Palm (Lê Văn Lương, Hà Nội) tôi làm concept và tên gọi từ 2016. Sản phẩm có OT trong một phần giỏ hàng. Concept về một toà nhà xanh mướt dưới tán cọ tại nóc của khối đế thương mại nhưng thực tế thì Chủ đâu tư đã tiết giảm khá nhiều.

3. CONDOMINIUM + HOTEL = CONDOTEL (OR CONTEL)

Căn hộ khách sạn/ Condotellà loại hình căn hộ sở hữu lâu dài nhưng cung cấp dịch vụ cho thuê ngắn hạn và được vận hành như một khách sạn.

Nó có nguồn gốc từ Mỹ và phát triển mạnh mẽ nhất tại Dubai rồi lan ra các quốc gia khác.

Khi sở hữu căn hộ, người chủ có quyền cho thuê lại thông qua các đơn vị leasing. Tuy nhiên, để hấp dẫn các nhà đầu tư thì Chủ đầu tư dự án thường hợp tác với 1 thương hiệu khách sạn có tiếng nhằm thuê lại toàn bộ hàng đã bán và cam kết khai thác với một mức phí cao hơn lãi suất ngân hàng.
Về cơ bản, các căn hộ tuy thuộc sở hữu riêng nhưng lại trở thành một phần hàng tồn kho của khách sạn.
Lợi ích kép từ việc vừa ở, vừa cho thuê đã giúp sản phẩm này dễ dàng tìm được chỗ đứng trong bảng đánh giá tiềm năng đầu tư của khách hàng.
Tuy nhiên, sóng đầu tư sản phẩm này đã đi xuống vì những lấn cấn trong vấn đề pháp lý tại Việt Nam. Việc chưa phân tách được rõ Condotel là loại hình Bất động sản thương mại hay Bất động sản định cư dẫn tới chuyện áp thuế và cấp sổ đỏ còn chưa rõ ràng. Hy vọng, trong tương lai, khung phát lý của nhà nước sẽ hoàn chỉnh hơn để dễ dàng điều chỉnh và theo kịp với những sáng tạo mang tính quốc tế.
Ảnh là một dự án chung cư cao cấp duy nhất tại Hồ Tây/Hà Nội được cấp sổ đỏ - Một trong ít những sản phẩm căn hộ nhưng lại có đầy đủ tiện ích như khách sạn 5 sao (một dạng pha trộn một phần chứ không phải là condotel).
Sản phẩm được đặt tên và định hướng phong cách quý tộc cổ điển rõ ràng từ phía Chủ đầu tư nhưng gặp khó tại thời điểm bán vì concept chưa được truyền tải đúng nghĩa. Với vai trò tư vấn Chiến dịch truyền thông giai đoạn 2, thật may là tôi cũng góp phần thúc đẩy sự thành công của dự án.

Hết phần 1 (còn tiếp)