Ván cược ngàn tỉ của Viva Land

Quyết tâm hồi sinh dự án ngàn tỉ với vị trí “kim cương”, Viva Land là một nhân tố mới khuấy động xu hướng bất động sản siêu sang Việt Nam.

Dịp lễ 2/9 vừa qua, người dân đến vui chơi tại khu trung tâm thành phố bất ngờ chứng khiến màn trình diễn ánh sáng giàu cảm xúc theo hình dạng vảy rồng của tòa tháp 45 tầng bị bỏ hoang hơn 10 năm qua – Saigon One Tower dưới tên gọi mới IFC One, Saigon. Dường như chủ đầu tư Viva Land đang có tham vọng hồi sinh lại một trong những biểu tượng đình đám bật nhất khu trung tâm.

Ẩn số chủ đầu tư mới

Sở hữu 2 mặt tiền đắt đỏ Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng, chiều cao 185 m² đi cùng thiết kế sang trọng, khu phức hợp IFC One, Saigon từng được ca ngợi là biểu tượng của thành phố. Nhưng trớ trêu thay, khối tháp này cũng được xem là di sản tiêu biểu của một giai đoạn bùng nổ nhưng sụp đổ nhanh chóng trên thị trường bất động sản giai đoạn 2007-2008.

Mặc dù đạt khối lượng thi công hơn 80%, nhưng những biến động lớn của thị trường, tranh chấp về pháp lý cũng như năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư cũ Saigon M&C khiến cho dự án dang dở suốt từ năm 2011 đến nay.

Vì lẽ đó, dù chưa có thông tin rõ ràng về việc IFC One, Saigon sẽ lột xác hoàn toàn nhưng chí ít, sự thay đổi diện mạo bên ngoài gây ít nhiều hứng khởi cho thị trường. Quan trọng hơn nữa, do là khoản nợ xấu lâu năm khó xử lý tại Công ty Quản lý tài sản (VAMC), dự án nếu rã băng thành công sẽ giúp cho một số ngân hàng thu hồi hàng ngàn tỉ đồng nợ xấu. Nhưng chủ nhân đứng đằng sau cú hồi sinh ngoạn mục này là ai?

Viva Land là một tay chơi hoàn toàn mới nếu xét theo tuổi đời. Thông tin từ website của doanh nghiệp này cho thấy Công ty chỉ mới thành lập năm 2020. Đội ngũ lãnh đạo đa phần đều là người nước ngoài với hồ sơ kinh nghiệm phong phú. Chủ tịch Viva Land là ông Chen Lian Pang, có 40 năm kinh nghiệm trong đầu tư và phát triển bất động sản. Ông Chen là người cũ của Tập đoàn CapitaLand (Singapore), từng đảm nhận phát triển các dự án tầm cỡ khu vực như Capital Tower (Singapore), Raffles City (Thượng Hải), Capital Place (Hà Nội), D’Edge (TP.HCM), The Vista (TP.HCM). Tổng Giám đốc Viva Land là ông Eddie Lim, có 25 năm kinh nghiệm ngành bất động sản ở nhiều thị trường như Singapore, Việt Nam, Trung Quốc, Nhật, Thái Lan và Malaysia. Ông Eddie Lim cũng có thời gian làm việc tại CapitaLand.

Viva Land bước đầu tiếp quản và chỉnh trang lại dự án IFC One, Saigon.
Ảnh: ĐV

Dù là thương hiệu mới nổi, nhưng Viva Land nhanh chóng vượt qua hàng loạt doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản để sở hữu danh mục đầu tư thuộc dạng đồ sộ nhất cả nước hiện nay, chủ yếu thông qua phương thức mua bán và sáp nhập (M&A). Ngoài dấu ấn IFC One, Saigon, thương vụ lớn khác của Viva Land là chi ra 550 triệu USD mua lại tòa văn phòng hạng A lớn nhất Hà Nội – Capital Place. “Mặc dù có những ảnh hưởng nhất định từ dịch COVID-19, thị trường văn phòng tại Hà Nội còn nhiều cơ hội để phát triển, điển hình là tình trạng thiếu hụt nguồn cung văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A”, ông Eddie Lim, Tổng Giám đốc Viva Land, nói.

Đáng chú ý, 2 phân khu 32 và 3b thuộc đảo Tuần Châu của đại gia Đào Hồng Tuyển cũng xuất hiện trên website của Viva Land dưới vai trò quản lý. Tuy nhiên, mức độ tham gia phát triển hay quản lý của Viva Land tại đảo Tuần Châu như thế nào vẫn là câu hỏi lớn, khi mà phía Viva Land chưa cung cấp thông tin cụ thể.

Danh mục được giới thiệu sẽ triển khai trong thời gian tới của Viva Land còn có hàng loạt dự án quy mô lớn như: Công viên mũi đèn đỏ 118 ha ở quận 7, khu phức hợp 2 tòa tháp Pearl đối diện chợ Bến Thành, dự án Landmark (Hải Phòng). Thậm chí, đại gia này còn vươn tầm khu vực khi chi ra 173 triệu USD để mua lại khách sạn Robinson Point (Singapore).

Chưa dừng lại ở đó, hiện thị trường tiếp tục xuất hiện một số tin đồn về khả năng nhiều dự án hạng sang nằm dọc theo đường Tôn Đức Thắng (quận 1) sẽ tiếp tục rơi vào tay của Viva Land. Tới đây, một dấu hỏi có lẽ được nhiều người đặt ra là tiền đâu mà chủ đầu tư này mạnh tay đến thế?

Nhìn vào thành phần Ban lãnh đạo của Viva Land, dễ thấy tính quốc tế hóa là đặc điểm nổi trội. Sở hữu mối quan hệ rộng khắp châu Á, doanh nghiệp này có thể tìm kiếm các cơ hội tiếp cận sâu rộng với dòng vốn thế giới. Cũng xuất hiện một số thông tin cho thấy Viva Land có mối quan hệ gần gũi với một tập đoàn bất động sản hàng đầu tại TP.HCM – đơn vị đang sở hữu hàng loạt lô đất vàng ở trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi dù mối quan hệ này cần thêm thông tin để kiểm chứng.

IFC One, Saigon tái khởi động có thể khiến mặt bằng giá khu trung tâm thiết lập mức đỉnh mới. Kỷ lục về giá đang thuộc về dự án bất động sản hàng hiệu Grand Marina với 18.000 USD/m². Hiện các đơn vị môi giới đang râm ran rằng căn hộ của IFC One, Saigon có thể sẽ đạt tới mức 43.000 USD/m² và sự xuất hiện của nó sẽ tạo ra một cuộc đua mới cho dòng sản phẩm siêu sang tại những thành phố lớn.

Đặt cược ngàn tỉ cho “kim cương phiên bản giới hạn”

Quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế, khó khăn trong giải tỏa đền bù cũng như xin phê duyệt chủ trương đầu tư là những nguyên nhân thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản săn lùng các dự án cũ đầy rủi ro nhưng có tiềm năng vực dậy. Từ đó, thị trường gần đây bắt đầu chứng kiến cuộc đua hồi sinh các dự án bị đình trệ thông qua những thương vụ M&A quy mô lớn.

Ngoài siêu dự án IFC One, Saigon lọt vào tay chủ mới, ở khu Nam, Novaland gây sốc khi nhận chuyển nhượng dự án Kenton Residence đã ngủ đông nhiều năm và đổi tên thành Grand Sentosa. Ở khu Đông, Sơn Kim Land mua lại dự án thuộc diện nợ xấu nhiều năm của Sacombank, có tên gọi mới là The 9 Stellars. Đặc biệt tại quận 2 cũ, khu căn hộ vướng lùm xùm Petrovietnam Landmark âm thầm chuyển sang chủ mới là APG Holdings, một cái tên kín tiếng xuất thân từ ngành xây dựng.

Giữa lúc thị trường đang thiếu động lực tăng trưởng ngắn hạn, những khối tháp đứng hình bất chợt chuyển dịch có thể mang đến tín hiệu tích cực mới. “Thị trường bất động sản TP.HCM gần đây xuất hiện nhiều thương vụ M&A khi các chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn mua lại những dự án bị đình trệ. Đây là cách để các chủ đầu tư này đa dạng hóa danh mục đầu tư, tiếp tục duy trì các dự án và giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động hơn. Xét về sự năng động của thị trường bất động sản TP.HCM, tôi cho rằng càng có nhiều loại hình và phân khúc đa dạng sẽ càng thu hút nhiều nhà đầu tư mới và quốc tế gia nhập”, ông David Jackson, CEO của Colliers Việt Nam, nhận định.

Nhưng hâm nóng các đại dự án đóng băng lâu năm không phải là chuyện dễ dàng, nhất là những dự án đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm. Đầu tiên là chất lượng công trình sau thời gian dài chịu nhiều sương gió chắc chắn bị ảnh hưởng đáng kể. So với hiện nay, thiết kế cách đây hàng chục năm của các dự án có thể đã lạc hậu và không còn thỏa mãn khẩu vị của người mua nhà. Việc chỉnh sửa thiết kế, công năng, chuỗi tiện ích, nâng cấp trang thiết bị nội thất, ứng dụng công nghệ... chắc chắn sẽ tốn một khoản tiền không nhỏ.

Vòng xoáy dễ thấy của các dự án đứng hình lâu năm khi chuyển sang chủ sở hữu mới là giá bán được nâng lên rất cao so với ban đầu vì M&A ngày càng đắt đỏ và chi phí cơ hội của đồng vốn bị ngâm quá lâu, nhưng đây cũng là rào cản cho các dự án rã băng thành công. Lý do là người mua nhà Việt Nam thường có tâm lý vừa để ở, vừa đầu tư.

Phần lớn họ ưa thích tham gia vào giai đoạn đầu phát triển dự án, nhất là chỉ vừa hoàn thành phần móng, để tận hưởng các bước nhảy vọt về giá từ các đợt bán hàng xảy ra trong tương lai. Chính vì lẽ đó, các dự án đã hình thành cơ bản có thể sẽ gặp khó khăn trong việc thuyết phục khách hàng đặt cọc.

Thực tế chứng kiến một số trường hợp làm sống dậy các dự án cũ không thành công. Tiêu biểu thị trường thời điểm năm 2017 từng xôn xao với sự xuất hiện của thương hiệu mới Alpha King khi liên tiếp nhận chuyển nhượng hàng loạt lô đất vàng ở trung tâm như Alpha City, Alpha Town... Mức giá căn hộ hạng sang được chủ đầu tư này tung ra vào thời điểm đó lên tới xấp xỉ 10.000 USD/m².

Nhưng cuối cùng, không có phép màu nào xảy ra khi các cao ốc này đến nay vẫn là bãi đất trống. Bản thân Alpha King lặng lẽ chuyển quyền sở hữu dự án cho chủ mới và rút chân hoàn toàn khỏi thị trường Việt Nam. Đặt mua căn hộ triệu USD sẽ cần sự hỗ trợ về tài chính của các tổ chức tín dụng. Nếu như cách đây không lâu, việc vay vốn ngân hàng không phải là quá khó cho nhà đầu tư nhưng môi trường lãi suất tăng vọt và chính sách siết chặt tín dụng buộc người mua nhà phải cân nhắc rất kỹ chiến thuật sử dụng đòn bẩy tài chính vào thời điểm nhạy cảm này.

Bài toán đầu ra cho các dự án đóng băng vì vậy không phải không bị áp lực lớn, ít nhất trong ngắn hạn. Ví dụ, tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trong xu thế giảm từ 93,8% năm 2019 xuống còn 80,7% trong 7 tháng đầu năm nay.

Theo ông David Jackson của Colliers Việt Nam, mua lại và tái khởi động các dự án bị đình trệ yêu cầu chi phí đầu tư không nhỏ, chưa kể đến số nợ lớn mà các chủ đầu tư mới phải giải quyết. Việc hoàn thành và thương mại hóa các dự án cũng đặt ra những thách thức sắp tới. “Tuy nhiên, cơ hội vẫn rộng mở nếu nhìn từ phân khúc văn phòng tại TP.HCM, với tỉ lệ trống ở mức thấp trong khi nhu cầu thuê tiếp tục tăng cao do ngày càng có nhiều doanh nghiệp quốc tế gia nhập thị trường. Bên cạnh đó, bất động sản bán lẻ cũng có nhiều tiềm năng phát triển nhờ sự phục hồi kinh tế ổn định của thành phố và sự trở lại của du khách quốc tế”, ông David Jackson nói.

Dự án siêu sang như Grand Marina, Saigon sở hữu 3 mặt tiền đường (Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh – Nguyễn Bỉnh Khiêm) có giá lên đến 1,7 triệu USD/căn hộ.
Ảnh: Quý Hòa

Lợi nhuận ròng quý II/2022 của ngành bất động sản nhà ở giảm 39,2% so với cùng kỳ năm trước phần lớn do lợi nhuận của Vinhomes giảm 94,1%. Theo FiinGroup, triển vọng lợi nhuận chung của ngành trong ngắn hạn có thể vẫn được đảm bảo nhờ lượng hàng đã được hấp thụ trong các quý vừa qua, nhưng tăng trưởng dài hạn kém khả quan với nhiều khó khăn hiện hữu. Nỗ lực kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản đang gây sức ép lên thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc căn hộ, cũng như nguồn vốn tài trợ triển khai các dự án mới.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai theo hướng siết quản lý về quy hoạch đất đai và sửa khung giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ là trở ngại lớn đối với các nhà phát triển trong những năm tới. Chi phí thuê đất hiện nay chỉ chiếm khoảng 15-20% tổng giá thành sản phẩm và cơ chế mới có thể làm chi phí thuê đất tăng lên đáng kể mặc dù sẽ mất thời gian đi vào áp dụng. Đối với người mua nhà và giới đầu tư, liệu các tài sản có lịch sử không “đẹp” có đáng để đầu tư?

Tất nhiên, cơ hội để các dự án hạng sang sống dậy không phải không có. Hãng nghiên cứu Wealth-X ghi nhận dân số tầng lớp thượng lưu ở Việt Nam đã tăng 13,9%/năm giai đoạn 2010-2019 và được dự báo sẽ tăng trưởng 10,1%/năm giai đoạn 2018-2023, tức nằm trong Top 4 quốc gia có tốc độ tăng trưởng người giàu cao nhất thế giới. Nghiên cứu của Knight Frank ước tính dân số sở hữu khối tài sản từ 1 triệu USD trở lên ở Việt Nam sẽ đạt gần 115.000 người vào năm 2026, trong đó hơn 1.500 người được xếp vào giới siêu giàu, tức có tài sản từ 30 triệu USD trở lên.

Trong tương lai, giới phân tích nhận định tốc độ tăng trưởng ngày càng nhanh của nhóm người giàu Việt và nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống sẽ góp phần kích hoạt các sản phẩm triệu USD trong đô thị, đặc biệt là những dự án nằm gần hệ thống tàu điện ngầm. Các dự án có vị trí độc tôn ngay khu trung tâm thành phố và tầm nhìn thoáng đãng sẽ là lựa chọn hàng đầu của tầng lớp siêu giàu.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, cho biết khi dự án có những giá trị đặc thù riêng liên quan đến việc được gọi là sang hoặc siêu sang, người ta sẵn sàng bỏ vào cả triệu USD để mua sản phẩm.

The Marq (quận 1) có giá chào bán giá từ 188-235 triệu đồng/m².
Ảnh: TL

Theo thống kê của Coldwell Banker, giao dịch ở phân khúc bất động sản siêu sang chiếm 10% thị phần bất động sản nói chung vào năm 2021, tăng 14,5% so với năm 2020, trong khi mức giá tăng tới 20,3%, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Dù mới xuất hiện nhưng bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) với giá trị hàng chục tỉ đồng cũng đang tạo ra một xu hướng nổi bật tại thị trường bất động sản Việt Nam. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định rằng bất động sản hàng hiệu sẽ là xu hướng xuất hiện nhiều hơn tại Việt Nam sắp tới.

Thị trường liên tục ghi nhận những dự án siêu sang như Grand Marina, Saigon sở hữu 3 mặt tiền đường (Tôn Đức Thắng – Nguyễn Hữu Cảnh – Nguyễn Bỉnh Khiêm). Giá trị căn hộ tại dự án khoảng từ 770.00 USD đến 1,7 triệu USD/căn (tương đương 18-40 tỉ đồng/căn). Một dự án siêu sang khác là The Marq (29B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1) có giá chào bán giá từ 188-235 triệu đồng/m². Tại thành phố Thủ Đức, mới đây Masterise Homes đã mở bán các căn nhà phố thương mại tại dự án The Global City. Mức giá mà chủ đầu tư này đưa ra cho căn nhà phố thương mại diện tích 95 m² là hơn 38,1 tỉ đồng.

Trong khi đó, bất động sản Việt Nam gần đây liên tiếp nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư và người mua nhà nước ngoài, đặc biệt là dòng vốn nóng đến từ Singapore, Hồng Kông, Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật. CK Asset Holdings – một trong hai công ty chính trong hệ sinh thái của Tập đoàn Cheung Kong của tỉ phú Hồng Kông Lý Gia Thành – hồi đầu năm nay đã bày tỏ ý định chuyển hướng đầu tư vào TP.HCM và các địa phương khác.

Nửa đầu năm 2022, báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy bất động sản là ngành đứng thứ 2 về thu hút dòng vốn FDI với tổng vốn đầu tư hơn 3,15 tỉ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Theo Savills, không chỉ bất động sản công nghiệp, mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe... đang là thỏi nam châm thu hút nhà đầu tư ngoại.

Quay trở lại với IFC One, Saigon, có thể nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm nhất định nhờ lợi thế có quỹ đất vàng hiếm hoi sót lại của quận 1, sở hữu tầm nhìn hoàn hảo ra sông Sài Gòn. Mới đây, cầu Thủ Thiêm 2 chính thức khánh thành khiến cho khu vực hai bên sông cực kỳ sôi động. Cuối năm nay, đoàn tàu Metro Bến Thành – Suối Tiên dự kiến chạy thử toàn tuyến. Nhìn chung, sự phát triển của hạ tầng đi cùng niềm tin vào giá trị “kim cương phiên bản giới hạn” của khu trung tâm có thể kích hoạt ham muốn sở hữu căn hộ triệu USD của nhà đầu tư.

Nhưng để tránh rủi ro, một sự đánh giá toàn diện các khía cạnh trọng yếu của dự án là điều cần thiết. “Hiện trạng pháp lý của dự án cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi có bất cứ quyết định đầu tư nào. Ngoài ra, tùy thuộc vào mục đích, người mua nhà và nhà đầu tư cần đánh giá tình hình tài chính của mình để có thể đạt được lợi nhuận lâu dài”, ông David Jackson khuyến nghị.

Nguyễn Sơn
Nguồn Nhịp cầu Đầu tư